Une maison à Anglet, estimée avec la méthode réelle.
Cas de calibration figé : ventes DVF réelles, adresse partielle, chiffres produits par la grille — rien n’est recalculé pour la démonstration. Votre rapport suit exactement cette structure, sur votre bien.
Avis de valeur · Maison · Anglet
Avenue de Biarritz 64600 Anglet
Résultat de l’estimation
Prix de présentation conseillé
820 000 €
820 000 €
Valeur de marché retenue
780 000 €
Le prix de présentation est le prix d’affichage conseillé pour la mise en vente : il comprend la marge de négociation usuelle au-dessus de la valeur de marché retenue.
Prix plancher · bas de fourchette
585 000 €
Présentation conseillée
820 000 €
Prix plancher · bas de fourchette
585 000 €
Présentation conseillée
820 000 €
975 000 €
Haut de fourchette
975 000 €
Haut de fourchette
Maison 130 m², terrain 500 m², à Anglet.
Analyse complète
La valeur retenue de 780 000 € résulte de 3 lectures indépendantes du marché, appuyées sur des ventes réelles enregistrées autour du bien. La fourchette exprime l’incertitude raisonnable de cette photographie du marché à la date du rapport.
Réserves déterminantes
1. DPE déclaré C : aucun diagnostic ADEME n’a pu être rattaché de façon fiable au bien ; justificatif à confirmer
2. 2 autorisations SITADEL géocodées dans un rayon de 300 m ; proximité informative uniquement, sans incidence appliquée au calcul
3. Géorisques au point d’adresse : Séisme (Risque Existant - modéré) ; Retrait gonflement des argiles (Risque Existant - modéré) ; Radon (Risque Existant - modéré) ; Pollution des sols (Risque Concerne)
4. Géorisques à l’échelle communale seulement : Inondation (Risque Existant) ; Remontée de nappe (Risque Existant) ; Risques côtiers (submersion marine, tsunami) (Risque Existant) ; Mouvements de terrain (Risque Existant)
Ces points conditionnent la sécurité de l’opération ; le détail figure dans les points de vigilance.
01 · L’essentiel en 30 secondes
Pourquoi ce prix tient debout
Trois repères issus du calcul verrouillé. Le détail et les points de prudence suivent juste après.
Preuves de marché
10 ventes
comparables retenues
Regards croisés
2/3
retenues — 1 calculée et affichée, sans poids dans le prix
Effet du bien
+3 %
1 ajustement appliqué
02 · Le point de départ
Description du bien
Maison de 130 m² · terrain de 500 m². Éléments déclarés : en bon état, prêt à vivre · construit entre 1975 et 1989 · construction standard · DPE C · libre à la vente.
Points forts retenus
Performance énergétique C par rapport à un marché D+3 %
Facteurs visibles parce qu’ils ont effectivement été appliqués par le calcul. Le détail complet suit dans la construction du prix.
130 m²
Surface habitable
500 m²
Terrain
En bon état, prêt à vivre
État général
Entre 1975 et 1989 · Construction standard
Construction
Libre à la vente
Occupation
ABCDEFG
DPE déclaré
Caractéristiques déclarées lors de l’estimation — à confirmer par une visite.
03 · Ce que l’on voit
Votre horizon, mesuré au laser
Sur les 360° relevés, aucune direction ne donne sur la mer : le relief, le bâti et la végétation ferment la ligne de vue tout autour du bien. L’ouverture se lit alors sur l’horizon lui-même — 0° au plus dégagé, 32° au plus fermé.
CARTE DE VISIBILITÉ — CE QUE LE BIEN VOIT RÉELLEMENT
ROSE DES HORIZONS — RELEVÉ SUR 120 AZIMUTS, PAS DE 3°
COUPE DU TERRAIN — DANS L’AXE LE PLUS DÉGAGÉ
Coupe du sol sur 3,0 km au 48° (NE), l’axe où l’horizon est le plus bas. Sable : le terrain nu. Teinte foncée : ce qui le surmonte — toitures et végétation. Le trait corail part de la hauteur d’œil retenue, à l’angle d’horizon mesuré sur cet axe.
Lecture du relevé
Aucune ouverture maritime mesurée
Horizon le plus dégagé
0°au 48° (NE)
Horizon le plus fermé
32°au 21° (NNE)
Altitude du sol
36 mNGF
Hauteur d’œil retenue
4,0 mbâti voisin relevé à 6,2 m
Résolution du relevé
120 azimutspas de 3°
Masse sable : le relief et le bâti qui ferment l’horizon · Trait d’encre : la ligne d’horizon mesurée, azimut par azimut · Repère corail : votre bien. Anneaux : hauteur de l’obstacle au-dessus de l’horizon, tous les 10°. Angles à l’échelle.
Vue de 320 m × 320 m, nord en haut, repère corail : votre bien. Les bâtiments sont restitués en volume d’après le bâti IGN et le relevé LiDAR : hauteur, emprise et pente de toiture sont mesurées, les façades ne le sont pas et ne sont donc pas dessinées. Les ombres portent au sud-est, comme sur un plan-relief. Les rayons partent du bien à hauteur d’œil et s’arrêtent là où la vue est coupée — un point corail signale une percée qui se poursuit au-delà du cadre ; le sol que le bien voit est teinté de sable. Le liseré corail délimite la parcelle cadastrale.
Les obstacles dépassant 30° au-dessus de l’horizon sont ramenés à l’anneau intérieur de la graduation.
Relevé partiel : 95 % des points de mesure sont disponibles autour du bien. Là où la donnée manque, un secteur dégagé ne peut pas être distingué d’une mesure absente : l’ouverture affichée est donc un maximum.
Ce relevé est géométrique. Il mesure, depuis le point d’adresse (BAN) et un œil placé à 4,0 m au-dessus du sol, ce que le relief, le bâti et la végétation laissent passer sur 360°. Il ne dit ni la pièce, ni l’étage, ni l’orientation des ouvertures, ni un quelconque droit de vue, et un autre emplacement sur la parcelle donnerait un autre résultat. Les données proviennent du LiDAR HD de l’IGN, volé entre 2021 et 2023 sur ce secteur : une construction ou une coupe d’arbres postérieure modifierait le résultat. Ce relevé est documentaire — il n’entre pas dans le calcul de l’estimation.
Sources : IGN — LiDAR HD, BD ORTHO®, parcellaire cadastral, complétés par le RGE ALTI. Licence Ouverte / Etalab 2.0.
04 · Le récit commence chez vous
Les prix de vente autour de votre adresse
Chargement de la carte…
Repère corail : le bien estimé. Points estompés : autres ventes du panel élargi. Anneaux : distances au bien. Sélectionnez un repère pour retrouver la vente dans le tableau.
Chargement du contexte communal…
Autour de votre adresse, dans le quartier Louillot, dix ventes ont été retenues entre 60 m et 454 m de chez vous, sur les trois dernières années.
Analyse complète
Les prix payés vont de 4 717 €/m² à 9 322 €/m², avec une moitié centrale comprise entre 5 524 €/m² et 7 638 €/m². La médiane de ce panel s'établit à 5 925 €/m², et votre valeur retenue de 780 000 € se situe à peine 1 % au-dessus de ce repère local.
Le bien est analysé dans son marché immédiat : la recherche de comparables (élargie en 3 étapes jusqu'à 500 m et 3 ans ; 10 ventes examinées, 10 retenues) situe l’adresse parmi les ventes réellement enregistrées autour d’elle. La carte du rapport replace chaque comparable retenu par rapport au bien.
Points de vigilance (aperçu — liste complète en section vigilance)
DPE déclaré C : aucun diagnostic ADEME n’a pu être rattaché de façon fiable au bien ; justificatif à confirmer
Aucun document d’urbanisme publié n’a été rattaché aux parcelles dans le GPU ; situation et actualité à confirmer auprès de la mairie
Aucun zonage opposable n’a pu être rattaché aux parcelles sélectionnées dans le GPU ; la couverture de cette source peut être partielle
Une partie du dossier GPU n’a pas pu être interrogée pour les parcelles sélectionnées ; l’absence de résultat ne vaut pas absence de règle ou de servitude
Géorisques au point d’adresse : Séisme (Risque Existant - modéré) ; Retrait gonflement des argiles (Risque Existant - modéré) ; Radon (Risque Existant - modéré) ; Pollution des sols (Risque Concerne)
05 · Les preuves
Les ventes qui encadrent votre prix
Votre bien parmi les ventes
Votre bien
6 000 €/m²
4 667 €/m²
médiane 6 111 €/m²
9 322 €/m²
Zone sable : la moitié centrale des ventes, de 5 648 €/m² à 7 510 €/m².
782 027 €
médiane du panel normalisé vers le bien
5 925 €/m²
médiane du panel (prix actualisés)
-11,7 %
écart avec le panel élargi de 74 mutations
La dispersion des ventes reflète l’hétérogénéité d’un marché où chaque bien est singulier.
Les ventes dans le temps
Chargement des ventes…
Taille et prix — où vous vous situez
Chargement du nuage de ventes…
Ces dix ventes bornent votre prix, du plus proche au plus atypique : celle à 60 m s'est vendue 4 667 €/m², celle à 167 m 9 322 €/m².
Analyse complète
Cet écart donne une dispersion mesurée (IQR/médiane de 0,33), signe que l'échantillon mélange des biens de standing différent malgré la proximité géographique. Sur la carte et dans le tableau du rapport, vous retrouvez chaque adresse, sa date de vente et son prix exact pour juger vous-même de sa ressemblance avec votre maison.
Le détail des 10 ventes retenues(adresses, dates, surfaces, prix — données DVF)
2025-10-13
123 m²
1 146 600 €
9 322 €/m²
167 m
2025-02-17
133 m²
685 000 €
5 150 €/m²
183 m
2024-08-29
150 m²
700 100 €
4 667 €/m²
60 m
2025-04-22
125 m²
999 000 €
7 992 €/m²
253 m
2023-11-08
134 m²
815 950 €
6 089 €/m²
289 m
2024-03-06
116 m²
717 000 €
6 181 €/m²
369 m
2024-05-21
98 m²
595 000 €
6 071 €/m²
302 m
2023-10-18
128 m²
785 000 €
6 133 €/m²
454 m
2024-07-03
150 m²
826 000 €
5 507 €/m²
456 m
2024-01-19
109 m²
866 900 €
7 953 €/m²
447 m
06 · Votre bien, précisément
Ce qui fait bouger le prix
Performance énergétique C par rapport à un marché D
+3 %
Total appliqué
+3 %
Construction de la valeur par comparaison
Chaque correctif appliqué est nommé et chiffré : la barre part du niveau où le correctif précédent a laissé la valeur · échelle tronquée pour la lisibilité des écarts (encoche sur l’axe) ; la colonne corail est la valeur par le marché.
Un seul ajustement a été appliqué à votre bien : votre DPE C, meilleur que le marché de référence noté D, fait monter le prix de 3 %.
Analyse complète
Parce qu'un logement mieux isolé coûte moins cher à chauffer sur la durée, l'acheteur accepte de payer un peu plus à l'achat. Ce mouvement reste modéré et loin du plafond de ±25 % que peut appliquer la grille. Au total, il explique une part limitée de l'écart entre votre maison et la médiane brute des comparables.
07 · La méthode
Comment le prix est construit
Réconciliation des méthodes
Un seul calcul peut se tromper ; plusieurs lectures indépendantes qui convergent rendent le résultat plus solide. Chaque point est un calcul distinct ; la ligne corail repère la valeur retenue.
Valeur retenue
780 000 €
La comparaison
Méthode : comparaison par le marché (ventes actualisées)
Ce que les acheteurs ont réellement payé pour des biens semblables, autour de chez vous.
Calculée avec les éléments disponibles.
Comment ça marche
Sa force : elle part du marché réellement signé.
Sa limite : aucun bien vendu n’est identique au vôtre.
793 351 €
poids 67 % (prévu 50 %)
La reconstruction
Méthode : coût de reconstruction
Ce que coûterait aujourd’hui le terrain et la reproduction du même bâti, vétusté déduite.
Calculée et affichée à titre indicatif — elle ne pèse pas dans le prix retenu pour ce type de bien.
Comment ça marche
Sa force : c’est un garde-fou physique, indépendant des variations immédiates du marché.
Sa limite : elle dépend de la période, du type de construction et des annexes déclarés.
1 003 125 €
poids 0 %
Le plancher
Méthode : contrôle hédonique et rendement
Une borne prudente déduite de la taille du bien et de ce qu’il pourrait rapporter en location.
Calculée avec les éléments disponibles.
Comment ça marche
Sa force : elle évite qu’une seule lecture du marché tire le résultat trop bas.
Sa limite : ce n’est pas un prix de vente, mais un seuil de cohérence.
747 689 €
poids 33 % (prévu 25 %)
727 254 €875 407 €1 023 560 €
La reconstruction est affichée à titre indicatif mais ne pèse pas sur ce type de bien ; la comparaison porte donc 67 % du prix au lieu de 50 %.
La reconstruction est affichée à titre indicatif mais ne pèse pas sur ce type de bien ; le plancher porte donc 33 % du prix au lieu de 25 %.
Chaque méthode calculée est une lecture indépendante du marché ; leur combinaison pondérée conduit à la valeur retenue de 780 000 €. Le détail des valeurs et des poids figure dans la section méthodes, sans ajustement non déclaré.
Synthèse pondérée
La comparaison
pondération 67 %
793 351 €
La reconstruction
pondération 0 %
1 003 125 €
Le plancher
pondération 33 %
747 689 €
Valeur vénale retenue
780 000 €
Sensibilité à la surface habitable
Effet de taille observé sur le marché local (élasticité 0,906) : la valeur suit la surface, mais moins vite qu’elle. Le trait plein est la valeur estimée à chaque surface, le pointillé ce qu’elle vaudrait si elle variait proportionnellement — soit −8 000 € à 143 m². Illustration : elle ne modifie pas l’estimation retenue.
Fiabilité de l’estimation
L’estimation repose sur 10 ventes réelles retenues autour du bien, autour d’une médiane de 5 925 €/m² et sur des méthodes croisées. Les facteurs limitants tiennent aux informations non vérifiables à distance — état intérieur réel, prestations, situation juridique — qui relèvent de la visite et des pièces du dossier.
08 · Les registres officiels
Le dossier du bien
Autorisations d’urbanisme
2 dossiers SITADEL rattachés au bien ou à son environnement proche.
Permis de construire · 06402423B0153
À proximité · 170 m · Travaux sur bâtiment existant · 69 AVENUE DE BIARRITZ 64603 ANGLET
Achèvement déclaré
Autorisation
20 novembre 2023
Ouverture déclarée
02 octobre 2024
Achèvement déclaré
07 juillet 2025
Permis de construire · 06402421B0191
À proximité · 165 m · Construction neuve · 64 AVENUE DE BIARRITZ 64600 ANGLET
Autorisation enregistrée
Autorisation
29 décembre 2021
Ouverture déclarée
Non déclarée
Achèvement déclaré
Non déclarée
Autorisation, ouverture de chantier et achèvement déclaré sont trois étapes distinctes. Une date absente ne prouve ni la réalisation ni l’absence de travaux. Source : SITADEL — SDES · millésime 2026-07.
Diagnostic énergétique au registre ADEME
Aucun diagnostic du registre n’a pu être rattaché de façon fiable au bien.
Classe déclarée à l’estimation
C
Information documentaire, hors calcul de l’estimation : aucun de ces éléments n’a produit de coefficient de valeur. Le registre publie le diagnostic déposé par le diagnostiqueur ; il ne remplace pas le document remis à l’acquéreur. Source : Observatoire DPE-Audit de l’ADEME.
Urbanisme — Géoportail de l’urbanisme
Le Géoportail de l’urbanisme n’a pas pu être interrogé pour les parcelles sélectionnées lors de l’estimation ; l’absence de résultat ne vaut ni absence de règle ni absence de servitude.
Information documentaire, hors calcul de l’estimation : aucun de ces éléments n’a produit de coefficient de valeur. Les règles chiffrées — reculs, hauteurs, emprise au sol — ne sont pas publiées sous forme exploitable par le portail et ne sont pas reproduites ici : elles figurent dans le règlement de zone, à demander en mairie. Le portail publie les documents transmis par les collectivités ; seule la pièce opposable en mairie fait foi. Source : Géoportail de l’urbanisme.
Risques et nuisances au registre officiel
Dangers recensés au rapport Géorisques pour cette adresse, consulté le 06/08/2026. Un danger signalé à l’échelle de la commune ne prouve pas que la parcelle est exposée.
Rapport consulté le
06/08/2026
Commune du rapport
Anglet (64024)
Rattachement
Adresse validée (à 0 m du point officiel)
Dangers signalés au point d’adresse
Séisme (Risque Existant - modéré)
Retrait gonflement des argiles (Risque Existant - modéré)
Radon (Risque Existant - modéré)
Pollution des sols (Risque Concerne)
Dangers signalés à l’échelle de la commune seulement
97 % des locaux de la commune déclarés éligibles au FTTH au 31 mars 2026.
Indicateur communal : il ne garantit pas l’éligibilité de cette adresse. Vérification opérateur recommandée. Source : Ma connexion internet — ARCEP.
Portrait du quartier INSEE
Maille IRIS · données descriptives 2021, sans effet sur l’estimation.
Louillot · IRIS 640240111
Résidences secondaires
12,49 %
Logements vacants
4,99 %
Niveau de vie médian
25 890 €
Filosofi peut masquer certaines valeurs au titre du secret statistique. Sources : INSEE Filosofi et recensement · contour IGN/INSEE.
Informations officielles fournies à titre documentaire uniquement. Aucun coefficient de valeur, niveau de prudence ou avis juridique n’en est déduit automatiquement.
09 · Le marché, en face
Votre position sur le marché
Anglet, 386 ventes de maisons entre le 1er janvier 2024 et le 31 décembre 2025. Votre valeur retenue se situe au-dessus de 55 % d'entre elles. À partir de 600 000 €, le plancher de la tranche entre 600 000 € et 800 000 € contenant votre valeur, 254 ventes ont été publiées dans votre commune, contre 1796 dans l'ensemble des départements 40 et 64. Ces comptages décrivent des transactions publiées, pas un nombre d'acheteurs ni une prévision.
Votre valeur parmi les ventes de la commune
Votre valeur retenue : au-dessus de 55 %
ventes les plus basses
déciles des ventes publiées
ventes les plus hautes
Ventes depuis le plancher de cette tranche de prix
Votre commune
254
Départements 40 et 64
1 796
Peu de ventes au-dessus de ce plancher signifie un marché étroit à votre niveau de prix — un argument de rareté, mais aussi moins de références pour un acheteur.
Stratégie de prix
Prix de présentation conseillé
820 000 €
Valeur retenue
780 000 €
Prix plancher
585 000 €
Prix de présentation conseillé — 162 ventes publiées dans votre commune à partir de 800 000 € (plancher de la tranche)
820 000 €
Valeur retenue — 254 ventes publiées dans votre commune à partir de 600 000 € (plancher de la tranche)
780 000 €
Prix plancher — 343 ventes publiées dans votre commune à partir de 400 000 € (plancher de la tranche)
585 000 €
Le prix de présentation conseillé dépasse la valeur retenue de 5 %, une marge de discussion volontaire. Présenté à 820 000 €, 162 ventes ont été publiées dans votre commune à partir de 800 000 €, le plancher de la tranche contenant ce prix. À l'inverse, 585 000 € correspond à la borne basse retenue par la méthode ; un prix inférieur modifierait le positionnement commercial et mérite une décision explicite.
Nombre de ventes par année
Le volume de ventes de maisons dans votre commune est passé de 276 en 2021 à 196 en 2025. Un marché qui s'étoffe offre plus de repères de prix ; un marché qui se resserre en offre moins.
Source : demandes de valeurs foncières (DVF), DGFiP / Etalab — distribution, rang et profondeur : ventes publiées du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2025 ; volume annuel : millésimes 2021 à 2025. Périmètre analysé : Anglet. Ces repères de marché sont fournis à titre d'information et n'entrent pas dans le calcul de l'estimation.
10 · La taille compte
L'effet de taille
Sur les ventes observées dans la commune (386 ventes de maisons analysées), l'effet de taille classique ne se vérifie pas : le prix au mètre carré ne diminue pas à mesure que la surface augmente — l'emplacement l'emporte sur la taille. En médiane, les maisons entre 180 et 250 m² se sont vendues à 7 840 € par mètre carré, au-dessus des maisons de moins de 90 m² (6 955 € par mètre carré). Votre valeur ne peut pas, pour autant, se déduire d'une simple multiplication du prix moyen au mètre carré : elle reste construite sur des ventes comparables et des ajustements explicites.
Prix médian au mètre carré selon la surface
Médianes observées sur les ventes publiées, par tranche de surface bâtie ; le pointillé relie les médianes — c’est la pente de l’effet de taille. Un tiret signale une tranche trop peu vendue pour publier une médiane. Votre maison se situe dans la tranche entre 130 et 180 m², en corail. Repère indicatif, hors calcul de l'estimation.
La valeur ne varie pas proportionnellement à la surface : à 117 m², la valeur indicative serait de 709 000 € ; à 143 m², de 850 000 €. C’est l’effet de taille observé sur les ventes du secteur, intégré au calcul plutôt qu’un simple prix au mètre carré.
11 · Et si vous faisiez les travaux
Scénarios de travaux
Chaque scénario ci-dessous rejoue l’estimation complète sur les mêmes ventes et la même grille que ce rapport, en ne modifiant qu’une hypothèse à la fois. Ce sont des projections de valeur, jamais un devis de travaux : le coût des travaux nécessaires pour y parvenir n’est pas chiffré ici et doit être mis en regard de l’écart affiché.
État actuel
780 000 €
585 000 € – 975 000 €
Rénovation intégrale par architecte
805 000 €
600 000 € – 1 010 000 €
+25 000 € · +3 %
État du bien : État déclaré actuel → Rénovation intégrale par architecte
Performance énergétique portée en DPE B
785 000 €
585 000 € – 985 000 €
+5 000 € · +1 %
Performance énergétique : DPE C → DPE B
Points de prudence
Simulation indicative fondée sur les ventes et la grille du rapport d’origine.
Elle ne constitue ni un devis de travaux, ni une promesse de rentabilité, ni une expertise technique.
12 · Si vous le louiez
Rendement locatif indicatif
À Anglet, le loyer d’annonce modélisé pour une maison ressort à 17,09 €/m²/mois (fourchette 11,08 – 26,35). Rapporté à vos 130 m², cela situe le loyer mensuel autour de 2 220 €, soit un rendement brut de l’ordre de 3,4 % face à la valeur retenue.
Loyer d’annonce modélisé
17,09 €/m²/mois
fourchette 11,08 € – 26,35 €
Loyer mensuel pour 130 m²
2 220 €
de 1 440 € à 3 430 €
Rendement brut face à la valeur retenue
3,4 %
de 2,2 % à 5,3 % · loyer annuel 26 600 €
Source : « Carte des loyers » — ANIL (Agence nationale pour l’information sur le logement) et DGALN. Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin. Loyers d’annonce (et non des baux signés), charges comprises, location non meublée, pour une maison de référence de 92 m². Intervalle de prédiction à 95 %. Millésime 2025, période d’annonces 2019-2025. Ce repère est fourni à titre d’information et n’entre pas dans le calcul de l’estimation. Il ne préjuge ni de la mise en location effective du bien, ni des charges, de la vacance, des travaux ou de la fiscalité, et ne constitue pas une promesse de rentabilité.
13 · La mise en marché
Recommandation et stratégie
Le prix de présentation conseillé de 820 000 € ménage une marge de négociation par rapport à la valeur retenue de 780 000 € ; le plancher de 585 000 € reste la borne basse. Un palier unique et significatif est préférable à des baisses successives, qui signalent une surévaluation initiale.
Stratégie de prix par paliers
Prix de présentation
Lancement — diffusion initiale
820 000 €
Valeur vénale retenue
Ajustement — si visites qualifiées insuffisantes
780 000 €
Plancher de négociation
Arbitrage — borne basse de négociation
585 000 €
Le prix de présentation ménage une marge de négociation de 5,1 % par rapport à la valeur retenue. Un palier unique et significatif est toujours préférable à des baisses successives.
Justification du positionnement
Fondé sur des transactions, non sur des annonces
Le panel repose exclusivement sur des mutations enregistrées (base DVF, DGFiP/Etalab). Les prix affichés des biens concurrents informent le positionnement mais ne constituent pas une référence de valeur.
L’effet de taille est intégré
Sur les ventes observées, le prix au m² varie avec la surface (élasticité 0,906) : appliquer un prix au m² moyen à ce bien fausserait la valeur. Le panel est analysé en valeur normalisée.
La conjoncture est prise en compte
Les médianes communales vont de 5 880 €/m² (2021) à 6 690 €/m² (2025) ; chaque comparable est actualisé vers la date du rapport lorsque l’indice le permet.
La profondeur du marché est limitée
254 ventes au niveau de la tranche de valeur du bien dans votre commune, contre 1796 sur l’ensemble des départements 40 et 64 : le vivier d’acquéreurs se compte en unités, ce qui impose un prix juste dès la mise en marché.
14 · L'honnêteté, pour finir
Ce que ce chiffre ne dit pas
Points de vigilance
Les points de vigilance listés ci-après conditionnent la sécurité de l’opération plus que la valeur elle-même : ce sont les vérifications à conduire avant une mise en vente. Chacun reprend un fait du dossier, sans effet caché sur le calcul.
ÉLEVÉE
DPE déclaré C : aucun diagnostic ADEME n’a pu être rattaché de façon fiable au bien ; justificatif à confirmer
ÉLEVÉE
2 autorisations SITADEL géocodées dans un rayon de 300 m ; proximité informative uniquement, sans incidence appliquée au calcul
MOYENNE
Aucun document d’urbanisme publié n’a été rattaché aux parcelles dans le GPU ; situation et actualité à confirmer auprès de la mairie
MOYENNE
Aucun zonage opposable n’a pu être rattaché aux parcelles sélectionnées dans le GPU ; la couverture de cette source peut être partielle
MOYENNE
Une partie du dossier GPU n’a pas pu être interrogée pour les parcelles sélectionnées ; l’absence de résultat ne vaut pas absence de règle ou de servitude
MOYENNE
Géorisques au point d’adresse : Séisme (Risque Existant - modéré) ; Retrait gonflement des argiles (Risque Existant - modéré) ; Radon (Risque Existant - modéré) ; Pollution des sols (Risque Concerne)
MOYENNE
Géorisques à l’échelle communale seulement : Inondation (Risque Existant) ; Remontée de nappe (Risque Existant) ; Risques côtiers (submersion marine, tsunami) (Risque Existant) ; Mouvements de terrain (Risque Existant)
MOYENNE
Géorisques signale le recul du trait de côte à l’échelle communale, mais aucun segment historique national GéoLittoral n’a été rattaché à moins de 1000 m du bien ; les études locales doivent être consultées
Priorités affichées : CRITIQUE signale une obligation légale préalable à la mise en vente constatée dans le dossier ; ÉLEVÉE, un point à confirmer par vos soins ; MOYENNE, une information de registre ou de méthode. Ce classement est un ordre de traitement, pas une gravité juridique.
Deux limites à garder en tête
Les ventes récentes arrivent en décaléDVF est publié plusieurs mois après les signatures.
Les données « Demandes de Valeurs Foncières » (DGFiP/Etalab) sont publiées semestriellement. Les ventes les plus récentes du secteur peuvent ne pas encore y figurer.
Une seule base de surface par analyseCarrez et surface réelle bâtie ne sont jamais mélangées.
Pour une surface Carrez déclarée, seules les mutations disposant d’un mesurage Carrez complet sont admises. Les anciens dossiers restent entièrement sur la surface réelle bâtie publiée par l’administration, qui peut différer du mesurage annexé à l’acte.
L’IA n’invente jamais votre prix. Il vient des ventes réelles, par une méthode bornée — elle ne fait que l’expliquer, clairement.
Ce chiffre ne connaît ni l'état intérieur réel de votre maison ni d'éventuels travaux récents, faute de visite sur place.
Analyse complète
Il s'appuie sur dix ventes qualifiées, alors qu'un panel élargi de 74 mutations affiche une médiane inférieure de 11,7 %, ce qui montre que le rayon de recherche retenu influence le résultat final. Une visite, un diagnostic énergétique confirmé et une vérification des documents d'urbanisme auprès de la mairie affineraient cette estimation.
Avis indicatif fondé sur les données DVF (DGFiP/Etalab) — ne constitue pas une expertise immobilière.
