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Veuillez patienter.Méthode locale · Landes & Pyrénées-Atlantiques
Pas une moyenne nationale habillée en certitude. Notre méthode confronte les ventes officielles du secteur aux caractéristiques du bien, selon une grille pensée par Alex Gaines, agent immobilier en exercice sur la Côte basque depuis plus de dix ans.
L’expert derrière la méthode →
Lire les limites de la méthodeDe l’adresse au rapport
Nous localisons le bien dans son micro-marché, puis nous travaillons dans le périmètre 40 et 64. La proximité compte, mais elle ne suffit jamais à rendre une vente comparable.
Les mutations DVF sont comparées par type de bien, surface, date et distance, puis actualisées avec l’évolution annuelle observée localement. Une ancienne vente du bien lui-même est isolée pour ne jamais compter deux fois.
Les caractéristiques déclarées alimentent une grille conçue par un agent immobilier en exercice sur ce secteur. Les ajustements sont nommés, bornés et calculés de façon déterministe.
La valeur retenue, la fourchette, les comparables et les limites sont figés avant la rédaction. L’analyse transforme cette trace technique en une lecture claire, sans modifier les chiffres.
Une mesure, avec son contexte
Le nombre de ventes utilisables, leur récence, leur dispersion et le caractère atypique du bien continuent de piloter la largeur de la fourchette. Le rapport expose ensuite les conditions réellement observées, sans badge Haute, Moyenne ou Limitée.
Nombre de ventes retenues et éventuel élargissement du rayon.
Dispersion observée et méthodes réellement disponibles.
Caractéristiques déclarées, documents et singularités du bien.
Pourquoi plusieurs méthodes ?
Une méthode isolée peut surévaluer une singularité ou manquer un signal. Le rapport confronte donc plusieurs calculs indépendants, puis rend visible leur poids et leur éventuelle redistribution.
M1
Ce que les acheteurs ont réellement payé pour des biens semblables, autour de chez vous.
Sa force : elle part du marché réellement signé.
Sa limite : aucun bien vendu n’est identique au vôtre.
M2
Ce que coûterait aujourd’hui le terrain et la reproduction du même bâti, vétusté déduite.
Sa force : c’est un garde-fou physique, indépendant des variations immédiates du marché.
Sa limite : elle dépend de la période, du type de construction et des annexes déclarés.
M3
Une borne prudente déduite de la taille du bien et de ce qu’il pourrait rapporter en location.
Sa force : elle évite qu’une seule lecture du marché tire le résultat trop bas.
Sa limite : ce n’est pas un prix de vente, mais un seuil de cohérence.
M4
Le dernier prix signé pour ce même bien, actualisé au marché puis pondéré selon son ancienneté.
Sa force : elle concerne exactement le bien estimé.
Sa limite : les travaux et les changements du bien depuis cette vente peuvent réduire sa pertinence.
Pour un appartement, la seconde lecture positionne plutôt le bien au niveau de marché des mêmes ventes, avant les ajustements qui lui sont propres : le coût du terrain et du bâti n’est pas isolé comme pour une maison, et cette lecture ne constitue pas une source de preuve indépendante de la comparaison.
Ce que nous ne prétendons pas savoir
Les données DVF sont publiées avec plusieurs mois de retard. Une vente très récente peut donc ne pas encore apparaître.
Les surfaces disponibles ne remplacent pas un mesurage Loi Carrez ni la vérification des documents techniques du bien.
La lumière, les nuisances, la qualité exacte d’une rénovation ou une vue dominante exigent une visite. Le rapport le dit au lieu de fabriquer de la précision.
Le résultat est un avis indicatif fondé sur les données DVF. Il ne constitue ni une expertise judiciaire, ni un diagnostic technique, ni une promesse de prix de vente.
Les preuves et les tests de la méthode — y compris celui qu’elle a raté →
Qui édite ce service ? CombienMaMaison.fr est édité par Rhodhiss, titulaire de la carte professionnelle d’agent immobilier (carte T) ; son fondateur est associé de Prestant Luxury Realty. Cette proximité ne change ni le calcul, ni vos données : le prix vient de la méthode, et vos coordonnées ne sont jamais revendues ni transmises sans votre demande explicite — à personne, Prestant inclus.
Trois rapports de calibration, avec adresses masquées et prudences expliquées.
