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Veuillez patienter.Preuves & limites · Landes & Pyrénées-Atlantiques
Cette page publie ce que les autres estimateurs ne publient pas : la base de chaque estimation, la politique de refus, et les tests passés par la méthode — y compris celui qu’elle a raté.
Lire le test que nous avons ratéLa base, avant la promesse
Les mutations DVF 2021–2025 des départements 40 et 64, filtrées et contrôlées avant toute comparaison. Chaque comparable cité dans un rapport est une vente qui a réellement eu lieu.
Les ajustements viennent d’une grille bornée conçue par un agent immobilier en exercice sur ce secteur — pas d’un modèle national moyen, pas d’un réglage libre laissé à une IA.
Aucun effet ne s’empile sans limite : chaque correction est nommée, chiffrée et bornée, et leur cumul est plafonné. Le rapport les montre toutes, y compris celles qui jouent à la baisse.
La valeur retenue est une pondération déclarée de méthodes indépendantes qui se contrôlent entre elles — jamais un chiffre sorti d’une boîte noire.
La politique de refus
Quand les ventes comparables manquent, la recherche s’élargit et le rapport le dit : échantillon réduit, rayon étendu, méthode écartée. La dégradation est écrite, pas maquillée.
Quand les données ne permettent pas une analyse honnête, nous refusons le dossier et le remboursement est automatique. Un refus coûte une vente ; une estimation inventée coûterait davantage.
La grille est construite et calibrée pour les Landes et les Pyrénées-Atlantiques. Hors de ces deux départements, nous préférons ne rien répondre plutôt que de répondre comme partout.
Juillet 2026 · huit biens indépendants
En juillet 2026, nous avons soumis la méthode à un test externe en aveugle : huit biens indépendants — ventes signées ou avis d’experts locaux — gelés avant toute exécution, avec un verrou SHA-256 et des critères d’éligibilité fixés à l’avance. Les objectifs étaient prédéclarés : le point indépendant contenu dans la fourchette dans au moins 70 % des cas, et aucune erreur ponctuelle au-delà de 20 %.
3 cas sur 8
37,5 % des fourchettes contenaient le point indépendant, pour un objectif prédéclaré d’au moins 70 %.
52,9 %
Erreur ponctuelle maximale constatée, pour un plafond prédéclaré de 20 %.
5,1 %
Erreur ponctuelle médiane sur l’ensemble du test.
Échec sur les deux critères — publié tel quel.
Les maisons évaluées ont tenu
Les trois maisons évaluées ont toutes contenu leur point de référence indépendant, avec des erreurs ponctuelles sous 6 %.
Trois refus, comptés comme des échecs
Trois maisons rurales ou atypiques ont été refusées faute de comparables. Un refus compte comme un échec du test — c’est voulu : un moteur qui ne répond pas n’a pas réussi.
Les appartements sont sortis trop bas
Les deux appartements évalués sont sortis nettement trop bas, sur toutes les méthodes à la fois. Élargir les fourchettes aurait masqué l’erreur au lieu de la corriger.
La grille a été retravaillée
Version après version, sur des backtests internes mesurés avant chaque activation : de la v1.14 testée en juillet à la v1.35 active aujourd’hui.
Une méthode a été retirée
La méthode par coût de reconstruction a été retirée de la pondération des maisons standard, après mesure de son biais — elle reste calculée et affichée, mais ne pèse plus sur le prix.
Les fourchettes ont été recalibrées
Les largeurs de fourchette ont été recalibrées sur 3 305 ventes réelles rejouées à l’aveugle, plutôt que fixées à la main.
Tant qu’un nouveau test externe en aveugle n’a pas été réussi, aucune promesse de précision n’apparaît sur ce site.
Quand il aura lieu, son résultat sera publié ici — quel qu’il soit.
Là où le moteur est le moins bon
Sur 1 121 ventes réelles de 2025 que le moteur n’avait jamais vues, tirées et scellées avant le test : plus le terrain est grand, moins la fourchette contient le prix de vente. Au-delà d’un hectare, elle le contenait moins d’une fois sur deux. Un refus est compté comme un échec.
| Bien | Fourchette contenant la vente | Après correction (mesuré) |
|---|---|---|
| Appartements | 74,5 % | 74,5 %inchangé |
| Maison, terrain < 1 000 m² | 71,0 % | 71,0 %inchangé |
| Maison, 1 000 à 2 500 m² | 59,5 % | 60,0 %inchangé |
| Maison, 2 500 à 5 000 m² | 56,5 % | 70,0 %1,5 % de refus |
| Maison, 5 000 à 10 000 m² | 52,1 % | 60,4 %15,6 % de refus |
| Maison, plus d’un hectare | 42,9 % | 65,0 %56 % de refus |
La cause, nommée
Une des trois méthodes prolongeait la valeur du terrain bien au-delà de ce que les ventes voisines démontraient : sur une maison de 91 m² posée sur douze hectares, elle annonçait 2,75 M€ quand la vente s’est faite à 205 000 €. La méthode ne s’applique plus en dehors de ce que les comparables couvrent réellement.
Et un refus assumé
Quand moins de deux ventes voisines portent sur un terrain comparable au vôtre, nous ne publions pas de chiffre. Au-delà d’un hectare, cela représente 56 % des cas. C’est beaucoup, et c’est délibéré : sur ces biens-là, une fourchette confiante serait une fourchette inventée.
La correction est mesurée et validée sur ces 1 121 ventes, contre des critères fixés avant de la construire. Elle n’est pas encore active en production : la colonne de droite est un résultat de test, pas une promesse.
La raison d’être de cette page
Parce que c’est la seule preuve d’honnêteté qui ne peut pas être fabriquée. Un estimateur qui ne publie que ses réussites ne publie rien : vous n’avez que sa parole. Ici, vous avez le protocole, les chiffres, et ce qu’ils ont coûté.
Des rapports de calibration complets, adresses masquées, prudences expliquées.
